El encarecimiento del suelo y, por ende, de la vivienda en la Ciudad de México comenzó en los años 90 con el llamado “urbanismo neoliberal”, pero se profundizó en la segunda década del siglo XXI, cuando hubo una mayor liberalización del mercado inmobiliario y se multiplicaron los desarrollos comerciales y residenciales impulsados por grandes fondos de inversión sin una regulación gubernamental suficiente.

Con ello, de acuerdo con especialistas en desarrollo urbano y autoridades del Gobierno de la Ciudad de México, se generó “un fenómeno expandido de especulación en torno al suelo” que redujo las reservas territoriales y produjo una sobreoferta de vivienda cara en la zona central que 95 por ciento de la población no puede adquirir.

En la actualidad, comprar un metro cuadrado de vivienda en la Ciudad de México cuesta 59 mil 829 pesos, en promedio, por lo que se sitúa como la entidad con el precio más elevado del país, al duplicar la media nacional, ubicada en 32 mil 495 pesos, según el Indicador Banorte de Precios de la Vivienda (Inbaprevi).

El incremento no se limita al precio final de las propiedades, también se manifiesta en las características de la oferta habitacional: los departamentos nuevos son cada vez más pequeños y, al mismo tiempo, más caros que los usados. Un análisis de la consultora Monopolio, elaborado con información de avalúos hipotecarios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), muestra que durante el primer semestre de 2026 la vivienda nueva tuvo una superficie promedio de 61 metros cuadrados, frente a 76 metros cuadrados de la usada; es decir, 19 por ciento menos espacio.

En el primer caso, el costo por metro cuadrado es de 57 mil 293 pesos para la vivienda nueva, frente a 39 mil 307 pesos para la usada, una brecha de 46 por ciento. El mismo análisis revela que, en siete años, de 2019 a la fecha, el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva aumentó 57 por ciento, mientras el de la usada se incrementó 53 por ciento.

Entre otros factores

Para Adrián Hernández Cordero y César Alejandro Balderas Segura, especialistas en desarrollo urbano de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), el encarecimiento del suelo y la vivienda es resultado de un proceso histórico en el que las decisiones gubernamentales, la inversión privada y las transformaciones del mercado inmobiliario han contribuido a concentrar el valor en determinadas zonas de la ciudad.

Hernández Cordero ubica algunos de sus antecedentes en la década de los 90 del siglo pasado, cuando comenzó a consolidarse un modelo de urbanismo orientado a atraer inversión privada mediante proyectos de renovación urbana. Entre ellos mencionó intervenciones en Polanco, el Centro Histórico y el entorno de la Alameda Central, donde se utilizaron instrumentos financieros como fideicomisos para captar recursos nacionales y extranjeros.

Otro momento clave, refiere Balderas Segura, fue la aplicación del bando dos durante el gobierno de Andrés Manuel López Obrador, que promovió la construcción de vivienda en las cuatro delegaciones centrales: Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. “Tenía objetivos urbanísticos y ambientales comprensibles, como aprovechar la infraestructura existente y evitar una expansión continua de la ciudad. Sin embargo, también contribuyó a concentrar el interés inmobiliario en determinadas zonas y generó presiones sobre el precio del suelo”, expresó.

Ambos especialistas coinciden, sin embargo, en que la mayor aceleración del encarecimiento del suelo y la vivienda ocurrió en la segunda década del siglo XXI, durante el mandato de Miguel Ángel Mancera, periodo en el que el mercado inmobiliario operó bajo una lógica de maximización de ganancias. Los desarrolladores adquirieron terrenos a precios relativamente bajos para posteriormente obtener mayores beneficios mediante su transformación y comercialización.

“Con Mancera fue el desastre completo porque el mercado se liberaliza totalmente y vemos cómo surgen desarrollos como setas por la ciudad, con fondos de inversión”, expresó Hernández Cordero.

Los expertos señalaron que el problema es que la valorización de esos territorios no necesariamente beneficia a quienes ya los habitan. Como ejemplo están las colonias Roma, Condesa y Santa María la Ribera, entre otras, donde se han observado transformaciones en el paisaje urbano, las actividades comerciales y la composición de la población, con el consecuente desplazamiento de residentes que ya no pueden afrontar los costos de permanecer en sus barrios.

Frente a este escenario, el gobierno capitalino busca recuperar su participación en el mercado inmobiliario mediante la adquisición de reservas territoriales y la producción de vivienda social.

El secretario del ramo, Inti Muñoz Santini, informó que en la actual administración se han comprado más de 300 mil metros cuadrados de suelo, con una inversión de 4 mil 600 millones de pesos, para desarrollar proyectos habitacionales asequibles.

De acuerdo con el funcionario, se trata de la mayor adquisición de suelo realizada por el gobierno capitalino y representa al menos cinco veces más de lo que se compraba anualmente en administraciones anteriores.

Estrategia funcional

Las adquisiciones se han concentrado en las alcaldías Cuauhtémoc, Azcapotzalco, Benito Juárez, Coyoacán, Iztacalco y Miguel Hidalgo. Muñoz Santini sostuvo que esta estrategia ha permitido encontrar terrenos a precios de entre 17 mil y 20 mil pesos por metro cuadrado, frente a un promedio de 40 mil pesos al inicio de la administración.

Al igual que los especialistas, el secretario atribuyó parte de la crisis habitacional a que entre 2012 y 2018 se dejó principalmente en manos de los desarrolladores privados la producción de vivienda, lo que, afirmó, favoreció la especulación y redujo las reservas territoriales disponibles para proyectos públicos.

Como consecuencia, explicó, se privilegió la construcción de vivienda de alto costo en zonas centrales, con una oferta que no corresponde a la capacidad económica de la mayoría de la población. En la actualidad, aseguró, el gobierno capitalino ha asumido un papel más activo en la producción habitacional, con alrededor de 10 mil viviendas construidas en dos años y la expectativa de superar las 13 mil 500 al cierre del año.

Para el secretario, la intervención pública también debe contribuir a modificar las condiciones del mercado del suelo, pues los precios inflados afectan tanto a las familias como al propio desarrollo territorial de la ciudad.

No obstante, los especialistas de la UAM coinciden en que el problema no se resuelve únicamente con la adquisición de terrenos o la construcción de nuevas unidades. También se requiere revisar las reglas de aprovechamiento del suelo, contener la especulación, regular los usos turísticos de la vivienda y fijar mecanismos que permitan recuperar parte de las ganancias generadas por las inversiones públicas y las mejoras urbanas.